以往的产业园经营是“基地+基金”的方式，除开办公场所、办公设备等基本室内空间之外，还需为入驻企业成长的各个环节提供必要的投融资服务。但是随着国家产业布局持续调节、业务优化升级，无论是公司还是市场都对产业园的经营提出了很高的要求，向“产业+基金+运营”方式发展趋势发展，不但要求产业园产形成产业集群的效应，还得在此基本上，逐渐形成一个切实有效的资本投融资机制和运营服务机制。

现阶段，我国地产开发商、商业地产都遭遇到了“天花板”，展现下降的发展趋势；国家此时喊出“服务实体经济”的口号，让一直不温不火的产业园区变成了封口，成为撬动内需、促进国内经济发展的强劲推动力。一时间、房地产、互联网、基金等领域的大鳄都趋之若鹜，从事投资、服务运营、软件开发，使得传统的产业园区成为行业的香饽饽。

但是时代不一样了，香饽饽也在经受考验，随着国家产业布局的不断变化，产业链的需求不再是基本空间的提供、人力培训、法律咨询、商标圣宝等基础服务，以及成长中各个阶段所需要的租金入股、股权投资、PE退出等投融资支持；还对园区能否可产生产业集群的效应提出了要求，要求园区依靠龙头企业的联动效应，使产业链上的各个环节像紧紧咬合的齿轮一样，滚动循环，形成一个闭环的生态链，让入园企业能够生长在一片可持续发展的滋养沃土上。所以，以往那些仅仅是依靠一级土地开发、二级园区物业租售等商业模式赚取经济利润的产业园区商们，发展空间将越来越窄。

产业园区商原来的“重资产”的运营模式存有着周转资金的压力，必须迅速出售物业获取现金进行下个项目的投资运营，但是随着产业竞争的日益加剧，前端的园区建设速度和规模都无法和头部房地产比较，所以只能不断在后端的运营服务上深化创新，从而衍生更多价值毕竟比起住宅开发企业这些门外汉们，产业园区商还是具有对“产业”属性的深刻认知和把控力。

“产业+基金+运营服务”是目前产业园区运营的主要方向和趋势。产业是核心，是基础，优秀的产业区在产业层面要符合市场或产业需求，有必要进行合理的产业规划。这些产业园区们通过十余年的深耕细作，已经对熟悉的产业领域的成长机理、发展特性、分化组织等方面积累了足够的经验，所以能够快速对区域市场做出反应，哪些区域适合哪些产业，或者哪些产业中的哪些环节存在增值潜力，规避了后期“孵化”过程中产生的投融资风险，使得一个产业园区项目呈现良性发展的状态。而且通过后期产业孵化运营、产业投融资带来的丰厚经济利益，也成为产业园区商品牌扩张的破题之路。

我们再来说说基金，为了进一步突出“孵化器”的功能，很多产业园区商默默转化成了“投资商”的角色，从最前期对入园企业的租金入股、股权投资到PE退出等阶段性的投资行为，演变成了今天贴近市场前瞻性需求和科技研发技术的前沿，准确把脉地方经济转型升级的着力处，培育出特色优势性产业，进而通过分享产业中各个环节的红利来获得资本增值，也就是从产业园单个企业的“金融扶持”到产业园整个产业“金融孵化”的升级转型，使得金融不再是工具，而是推动整个产业园区可持续发展的重要抓手。

这种形式的园区操作含金量很高，既要求产业园区商对所集聚的产业所产生的可持续经济效应有足够的把握和理论依据，通俗的来讲，就是专业度；又要求对投融资机制及架构的设计具有严谨的思路和科学论证，使得金融手段的操作能够贯穿园区规划开发建设运营至资产证券化的全产业链上的各个环节，实现园区开发的资金闭环和可持续发展。

综上所述，也就是说，产业园区商要改变发展思路，要从“重资产”向“轻资产”的商业模式转型，要一手抓产业、一手抓金融，进而分享产业发展与物业回报所带来的长期资本增值。